부동산 등기부등본 보는법 권리분석

 

 

부동산 등기부등본은 부동산 거래에서 가장 중요한 문서 중 하나입니다. 부동산 등기부등본을 제대로 이해하고 분석하는 것은 부동산 거래에서 발생할 수 있는 위험을 최소화하고 안전한 거래를 보장하는 데 매우 중요합니다.

 

등기부등본은 토지등기부, 건물등기부로 나뉘는데, 건물등기부는 다시 일반건물과 집합건물 등기부로 나누어 볼 수 있습니다. 집합건물이란 아파트와 같이 여러 개로 구분된 건물들의 집합이라고 이해하시면 됩니다. 즉, 아파트 1 호수는 구분건물, 1동은 집합건물이라고 지칭합니다. 

 

여기서는 부동산 등기부등본의 구성 정보와 상세 설명, 보는 법, 분석 방법 등을 알아보겠습니다.

 

등기부란?

 

등기부란 부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부를 말하며, 토지등기부와 건물등기부 2종으로 나뉩니다.

 

보통 등기부라고 할 때에는 개개의 부동산에 관한 등기용지를 편철한 장부를 뜻하는 것으로 사용됩니다. 그러나 경우에 따라서는 1 필의 토지 또는 1 동의 건물을 위하여 마련된 1 등기용지를 등기부라고 부르는 경우도 있습니다.

 

 

1 부동산 1 등기부용지의 원칙(물적 편성주의)

등기를 함에 있어서는 1 필의 토지 또는 1 동의 건물에 대하여 1 등기용지를 사용하는데 이를 1 부동산 1 등기용지주의라고 합니다. 즉, 등기부는 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성되어야 한다는 것을 의미합니다.

 

구분건물의 등기용지에 관한 원칙

각 구분건물(예:아파트, 연립주택 등)은 구분소유권의 목적이 되는 것이므로 구분건물은 법률적으로 1개 건물이라고 할 수 있습니다. 따라서 각 구분건물별로 1개의 등기용지를 사용하여 등기를 하여야 하나, 소유권의 목적이 되는 수 개의 건물이 구조적으로 1동에 속하여 있다는 특성 때문에 각 구분건물을 좀 더 명확히 공시하여야 합니다. 그러므로 1동의 건물을 구분한 건물은 1동에 속하는 전부에 대하여 1 용지를 사용한다고 규정하고 있습니다. 

 

예를 들어 아파트의 경우 강남아파트 1동 전체에 대한 등기부안에 1 동건물 및 1동 건물에 속한 101호, 102호, 103호 등 각 호수별 등기부가 함께 구성되어 있습니다.

 

등기부등본의 발급

등기부등본은 대한민국 법원 인터넷 등기소 발급받을 수 있습니다. 아래 버튼을 눌러 인터넷등기소에 접속할 수 있습니다.

 

등기부등본은 열람용과 발급용으로 구분되며, 열람용은 700원, 발급용은 1000원의 수수료가 부과됩니다.

 

 

등기부의 구성

 

등기용지는 부동산의 표시를 나타내는 표제부와 소유권에 관한 권리를 표시한 갑구 및 소유권 이외의 권리를 표시한 을구 등으로 구성되어 있습니다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등기사항증명서 발급 시 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급되고 있습니다

 

표제부

표제부는 부동산의 소재지, 지목, 면적 등을 나타냅니다.

토지의 경우에는 지번, 지목, 지적을 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재합니다. 단, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예:강남아파트 1동)에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물(예:1동 101호)에 대한 표제부가 따로 있습니다. 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적 변경도 표제부에 기재됩니다.

 

다음은 집합건물 표제부 예입니다.

 

부동산 등기부등본 보는법

 

 

<1동 건물의 표시에 대한 표제부 : 집합건물 1동 건물의 표시>

 

① 표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시합니다. 그런데 1, 2 등의 숫자 외에 등기부에 1(전 2)이라고 기재된 경우가 있는데, 이는 구등기부에서 현재의 등기부로 이기(옮겨 적음)하였다는 의미입니다.
② 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜를 표시합니다.
③ 소재지번 및 건물번호 : 건물이 위치하고 있는 토지의 지번 및 건물의 명칭, 건물번호를 표시합니다. 건물명칭 및 건물번호가 기재되어 있지 않은 경우도 있습니다.
④ 건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시합니다.
⑤ 등기원인 및 기타 사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항을 표시합니다.

<대지권의 목적인 토지의 표시에 대한 표제부 : 집합건물이 속한 토지 즉 대지권의 목적인 토지에 대한 표시>

⑥ 소재지번 : 건물이 위치하고 있는 토지의 지번을 표시합니다.
⑦ 지목 : 토지의 사용목적 (예:대지, 공장 용지, 학교 용지, 도로, 하천, 공원 등)을 표시합니다.
⑧ 면적 : 토지의 전체 면적을 표시합니다. 등기부의 면적은 ㎡로 표시되어 있으므로, 평(坪)으로 환산하려면 3.3으로 나누어야 합니다.
⑨ 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번변경, 대지권이 등기된 일자 및 구등기부등본에서 이기된 사항 등을 표시합니다.

<전유 부분의 건물의 표시 : 집합건물에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시>

⑩ 건물번호 : 해당 건물에 대한 층 및 호수를 표시합니다. (예:1층 101호)
⑪ 건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시합니다.

<대지권의 표시 : 집합건물이 속한 대지중 해당 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시>

⑫ 대지권 종류 : 대지권의 대상이 되는 권리를 표시합니다. 소유권대지권이 일반적이며 그 밖에 임차권대지권, 지상권대지권도 가능합니다.
⑬ 대지권 비율 : 1동 건물이 속한 전체 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분비율을 표시합니다.

 

갑구

갑구는 부동산의 소유권에 관한 사항을 나타냅니다. 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호, 등기원인 등이 기재되어 있습니다.

 

소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항입니다. 

 

그리고 이러한 권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재합니다. 소유권보존 등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다. 

 

소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 주말 하지 않습니다. 주말 하는 경우란 해당 등기가 말소되는 경우에 한합니다.

 

부동산 등기부등본 보는법

 

 

① 순위번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위번호에 의하여 갑구 사항란의 권리간에 우선순위가 정해집니다.
② 등기목적 : 등기의 내용 또는 종류를 표시합니다.
     예) 소유권보존, 소유권이전 등
③ 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시합니다.
④ 등기원인 : 등기의 원인 및 원인 일자를 표시합니다. 예) 매매, 설정 계약, 해지 등
⑤ 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 표시합니다.
     예) 소유권이전의 경우 거래가액 또는 매매 목록 번호가 기재됩니다.

 

※ 갑구에서 유의해야 할 사항

 

   가) 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다. 그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다. 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.

 

   나) 예고등기 : 예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제삼자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다. 원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제삼자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해집니다. 물론 그 제삼자의 등기를 말소하려면 다시 그 제삼자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따릅니다. 구체적으로 경매절차의 진행상황 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같습니다.

 

   다) 가등기 : 가등기에 의한 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제삼자의 등기는 가등기에 대한 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소합니다.

 

을구

을구는 부동산의 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 나타냅니다. 예를 들어, 근저당권, 전세권, 지상권 등이 기재되어 있습니다.

 

 

저당권, 전세권, 지역권, 지상권 설정 및 변경, 이전, 말소등기를 을구에 기재합니다.

 

부동산 등기부등본 보는법

 

 

① 순위번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위번호에 의하여 을구 사항란의 권리 간에 우선순위가 결정됩니다.
② 등기목적 : 등기의 내용 내지 종류를 표시합니다.
     예) 근저당권설정, 전세권설정, 지역권설정 등
③ 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시합니다.
④ 등기원인 : 등기의 원인 및 원인 일자를 표시합니다.
     예) 매매, 설정 계약, 해지 등
⑤ 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 표시합니다.
    예) 근저당권설정의 경우 채권 최고액, 채무자, 근저당권자 등이 기재됩니다.

※ 을구에서 유의해야 할 사항

   가) 근저당권 : 근저당권의 채권 최고액 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다. 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간 내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.
  
   나) 지상권, 지역권 등 : 지상권, 지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다. 전세권·지상권·지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 합니다.

 

 

등기부등본의 권리관계 분석

 

등기부등본의 권리관계를 분석하여, 부동산 거래의 안전성을 판단합니다. 예를 들어, 근저당권이 설정되어 있는 경우, 금액과 이자율을 확인하고, 부동산 거래의 안전성을 판단합니다. 가압류나 가처분이 설정되어 있는 경우, 부동산 거래의 위험성이 높아지므로, 거래를 하지 않는 것이 좋습니다.

 

표제부

부동산의 소재지와 면적을 확인합니다. 만약, 부동산의 면적이 실제와 다르다면, 거래에 문제가 생길 수 있습니다.

 

갑구

소유자의 이름과 주소를 확인합니다. 만약, 소유자가 실제 소유자가 아니라면, 거래에 문제가 생길 수 있습니다. 또한, 갑구에는 소유권 이전등기, 가압류, 가처분 등의 권리관계가 기재되어 있으므로, 이를 확인해야 합니다.

 

을구

근저당권, 전세권, 지상권 등의 권리관계가 기재되어 있으므로, 이를 확인해야 합니다. 특히, 근저당권이 설정되어 있는 경우, 금액과 이자율을 확인해야 합니다.

참고사항

 

등기부등본의 확인

 

- 등기부등본을 확인하지 않고 거래를 하면, 나중에 문제가 생길 수 있습니다.  부동산 거래를 하기 전에는 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다.

- 등기부등본을 확인할 때는, 위에서 설명한 내용을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 등기부등본을 확인한 후에는, 거래 상대방과 함께 내용을 확인하고, 서로 합의한 내용을 계약서에 기재해야 합니다.

- 등기부등본은 발급일로부터 3개월 이내의 것만 유효합니다.

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※ 부동산 등기부등본은 부동산 거래에서 매우 중요한 문서입니다. 이 문서를 제대로 이해하고 분석하는 것은 부동산 거래에서 발생할 수 있는 위험을 최소화하고, 안전한 거래를 보장하는 데 매우 중요합니다. 따라서, 부동산 거래를 하기 전에는 반드시 등기부등본을 확인하고, 위에서 설명한 내용을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

 

 

 

부동산 등기부등본 보는법 권리분석